Thông tin thẩm định

Định giá tài sản: Sai sót nhỏ, hậu quả lớn

Thời gian qua, nhiều bản án ly hôn, chia tài sản chung đã bị TAND Tối cao hủy vì có sai sót trong khâu định giá tài sản. Vụ việc phải giải quyết lại từ đầu, tốn công, tốn sức, tốn thời gian của cả các cấp tòa lẫn các bên đương sự…

Mới đây, TAND Tối cao đã xử giám đốc thẩm, tuyên hủy hai bản án sơ, phúc thẩm trong vụ xin ly hôn và chia tài sản chung của vợ chồng chị NTH (huyện Châu Thành, Tiền Giang).

“Quên” hội đồng định giá

Theo hồ sơ, tài sản chung của vợ chồng chị H. gồm 150 triệu đồng tiền gửi ngân hàng, một căn nhà và một nhà vệ sinh cất trên phần đất thổ cư diện tích gần 79 m2 cùng một số tài sản sinh hoạt khác. Trong quá trình giải quyết, TAND huyện Châu Thành đã thành lập hội đồng định giá và xác định giá đất thổ cư là 3 triệu đồng/m2

Bản án sơ thẩm sau đó bị kháng cáo về giá đất. Xử phúc thẩm, TAND tỉnh Tiền Giang không thành lập hội đồng định giá, chỉ hỏi cán bộ địa chính xã rồi ấn định giá cho tài sản. Theo TAND Tối cao, tòa phúc thẩm không dựa vào giá của hội đồng định giá (cấp sơ thẩm - NV) xác định nhưng lại không đưa ra căn cứ nào để bác bỏ giá đó. Khi định giá lại, tòa phúc thẩm không thành lập hội đồng định giá mà chỉ căn cứ vào giá do cán bộ địa chính đưa ra là sai quy định.

Tương tự, một vụ ly hôn ở huyện Cờ Đỏ (TP Cần Thơ) cũng bị TAND Tối cao xử giám đốc thẩm hủy án vì hai cấp tòa sơ, phúc thẩm giải quyết án mà không căn cứ vào giá do hội đồng định giá xác định.

Cụ thể, tài sản chung mà vợ chồng bà TTN yêu cầu tòa chia khi ly hôn gồm hai mảnh đất, một căn nhà cấp bốn, một nhà kho… Dù có thành lập hội đồng định giá để xác định giá trị tài sản cần chia nhưng khi xét xử, hai cấp tòa sơ, phúc thẩm lại tự ấn định giá cao hơn gấp nhiều lần mà không nêu lý do vì sao. Ngoài ra, trong quá trình định giá, hai lần đầu không có chữ ký của một bên đương sự, hồ sơ án không thể hiện lý do vắng mặt của họ.

Chia đất chưa hợp lý

Hội đồng Giám đốc thẩm TAND Tối cao vừa hủy cả hai bản án sơ và phúc thẩm để giải quyết lại vụ ly hôn của ông TVX tại huyện Dĩ An (Bình Dương).

Trước đây, vợ ông X. nộp đơn ra TAND huyện xin ly hôn và chia tài sản chung là một ngôi nhà cấp bốn (gồm một nhà chính và ba phòng trọ). Xử sơ thẩm hồi tháng 3-2007, TAND huyện Dĩ An đã quyết định chia đôi khối tài sản chung. Theo đó, người vợ được sở hữu, sử dụng toàn bộ nhà đất nhưng phải thanh toán lại cho ông X. khoảng 63 triệu đồng.

Xử phúc thẩm, TAND tỉnh Bình Dương đã sửa án, giao cho ông X. quản lý phần nhà chính gắn liền với diện tích đất 22 m2 (tổng trị giá hơn 46 triệu đồng). Còn người vợ được giao quản lý ba phòng trọ gắn liền với diện tích đất 32,6 m2 (trị giá hơn 68 triệu đồng). Diện tích sân và lối đi hai bên cùng sử dụng. Người vợ bồi hoàn cho ông X. phần chênh lệch.

Cách giải quyết này của tòa phúc thẩm đã làm phát sinh tranh chấp: Phần diện tích nhà đất của ông X. tiếp giáp với mặt đường, còn phần người vợ thì không nhưng tòa vẫn áp giá ngang nhau. Theo TAND Tối cao, tòa phúc thẩm đã không chú ý đến yếu tố giá trị đất thay đổi theo vị trí để xác định chính xác giá trị phần đất chia cho các bên. Đồng thời, tòa phúc thẩm chia đất cho các đương sự cũng chưa đều, chưa đảm bảo công bằng.

Phải tính giá thị trường

Tòa Dân sự TAND Tối cao vừa ra quyết định tái thẩm tuyên hủy phần chia tài sản trong vụ ly hôn của ông VVT ở TP Nha Trang (Khánh Hòa).

Tài sản vợ chồng ông T. tranh chấp là một căn nhà trong hẻm. Theo ông T., căn nhà trị giá khoảng 60 lượng vàng, là tài sản chung dù nó được mua trước khi vợ chồng ông kết hôn ba năm. Bởi lẽ ông đã bán một căn nhà khác ở Thái Bình để góp tiền mua nhà, mặt khác giấy tờ nhà cũng đứng tên hai vợ chồng. Ngược lại, người vợ nói bà mua căn nhà này trước khi kết hôn. Nó là tài sản riêng của bà, trị giá khoảng 54 lượng vàng.

Xử sơ thẩm, TAND TP Nha Trang giao nhà cho người vợ, buộc bà này thanh toán lại cho ông T. 10 lượng vàng 96%. Ông T. kháng cáo. Xử phúc thẩm, TAND tỉnh Khánh Hòa giữ nguyên bản án sơ thẩm. Sau đó, bản án này bị chánh án TAND Tối cao kháng nghị theo thủ tục tái thẩm.

Theo Tòa Dân sự TAND Tối cao, hai cấp tòa sơ, phúc thẩm nhận định căn nhà tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng ông T. là có căn cứ nhưng phân chia không đúng. Lẽ ra trước khi phân chia, tòa hai cấp cần phải xác minh làm rõ có hay không việc ông T. bán nhà góp tiền mua căn nhà tranh chấp. Nếu có việc góp tiền thì số tiền là bao nhiêu. Từ đó mới có thể xác định được mức độ đóng góp của hai bên đương sự trong việc tạo lập tài sản chung. Đồng thời, tòa hai cấp cũng cần xác định giá nhà đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm theo giá thị trường, từ đó mới có căn cứ chia công bằng, chính xác. Việc các tòa chỉ buộc người vợ hoàn trả cho ông T. 10 lượng vàng, thấp hơn rất nhiều so với giá nhà các đương sự công nhận là chưa thỏa đáng.

Nhiều quy định chờ hướng dẫn

Khoản 8 Điều 83 BLTTDS quy định ngoài biên bản của hội đồng định giá là có căn cứ pháp lý thì “văn bản do chuyên gia về giá cả cung cấp theo quy định tại khoản 1 điều này” cũng được công nhận. Thực tế điều này không khả thi vì chưa có một văn bản dưới luật quy định tiêu chuẩn của “chuyên gia” này như thế nào cả.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS (có hiệu lực từ đầu năm 2012) đã đưa thêm chế định “thẩm định giá” vào trong việc định giá tài sản tranh chấp. Đây là một điểm tiến bộ, thêm một kênh lựa chọn cho các đương sự trong việc giải quyết vụ án. Tuy nhiên, việc này vẫn chưa trở thành hiện thực, đi vào cuộc sống vì còn phải chờ quy định chi tiết từ Chính phủ, TAND Tối cao và VKSND Tối cao!

Luật sư TRẦN HẢI ĐỨC, Đoàn Luật sư TP.HCM

Vì sao giá không sát?

Theo nguyên tắc, việc định giá phải xác định theo giá của tài sản trên thị trường, tại thời điểm định giá. Tuy nhiên, hiện nay ở rất nhiều nơi, nhất là ở cấp huyện, việc định giá chỉ đơn thuần áp giá theo khung bảng giá do Nhà nước quy định. Vì vậy, giá theo kết quả định giá thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Sở dĩ có tình trạng này là bởi hiện nay ở các cơ quan chuyên môn không có cán bộ chuyên trách về công tác định giá tài sản nên không có đủ các thông tin, tài liệu liên quan. Mặt khác, họ cũng không có đủ thời gian để thực hiện việc khảo sát giá trên thị trường. Ngoài ra, thành viên hội đồng định giá có tâm lý áp giá theo khung giá Nhà nước để dễ thực hiện và đảm bảo an toàn.

Luật sư NGUYỄN HỮU THẾ TRẠCH, Đoàn Luật sư TP.HCM

Hỗ trợ trực tuyến
Mr. Khang: 0975.18.33.66
Mr. Hà: 0914.338.348
0975.18.33.66
Thông tin thẩm định
Văn bản pháp luật
Quảng cáo
Quang cao trai